招商局商業房託基金2026年中期穩步推進戰略轉型

香港學生公寓正式投入運營 花園城經營態勢持續向好

香港2026年8月26日 -- 招商局商業房地產投資信託基金（「招商局商業房託基金」或「房託」，香港聯交所股份代號：1503）公佈截至2026年6月30日止六個月（「報告期間」）之未經審核中期業績。

報告期間，招商局商業房託基金持續推進資產組合多元化轉型，於香港收購並改造的學生公寓專案「CM+U壹間嘉寓」已正式投入運營，開業前預租賃表現理想，成為基金拓展抗週期資產的重要里程碑。同時，核心零售資產花園城經營態勢持續向好，出租率提升至98.8%，客流量及銷售額穩步增長。儘管內地寫字樓市場仍面臨租金下行及供應增加帶來的雙重挑戰，基金組合價值仍保持穩定，達人民幣87.2億元，管理人亦維持100%分派政策，報告期間每基金單位分派為0.0407港元（相當於人民幣0.0352元），按2026年6月30日收市價計算的年化分派收益率達8.2%。

房託在上半年的租金收入為人民幣165.7百萬元，與2025年相關期間相比減少15.3%。收益總額為人民幣191.7百萬元，較2025年同期減少14.8%，減幅主要來自科技大廈單一大面積租約到期，該項物業的分部收益減少人民幣29.7百萬元，佔房託整體收益減幅約九成。物業收益淨額為人民幣135.2百萬元。

於2026年6月30日，基金單位持有人應佔資產淨值為人民幣2,787百萬元（2025年12月31日：人民幣2,899百萬元），或每基金單位人民幣2.47元（2025年12月31日：人民幣2.57元），相當於根據人民銀行於2026年6月30日公佈的匯率中間價計算的每基金單位2.84港元，於2026年6月30日基金單位的收市價0.99港元較每基金單位的資產淨值折價65.1%。

加碼香港物業投資 債務結構維持穩健

房託於2026年1月29日完成收購位於香港九龍的物業專案，並將其改造為學生公寓「CM+U壹間嘉寓」。專案於5月至7月進行封閉改造施工，目前預簽約率已接近滿租，並已於2026年8月15日正式投入運營。於2026年6月30日，該專案的估值為226百萬港元。上半年香港私人住宅租金累計上升2.64%，凸顯公寓的投資吸引力，管理人將繼續專注於香港的學生公寓及服務式公寓賽道，物色優質標的。

受深圳及北京寫字樓租金持續下行影響，房託內地六項物業的估值合計較2025年末減少人民幣177百萬元至人民幣8,524百萬元；連同新納入組合的香港學生公寓專案，組合價值較2025年末升0.2%至人民幣8,720百萬元。融資方面，房託總借款由2025年末的人民幣4,108百萬元增至人民幣4,264百萬元，惟融資成本仍下降3.2%至人民幣56.2百萬元。物業經營開支維持平穩於人民幣56.4百萬元（2025年同期：人民幣56.3百萬元）。於2026年6月30日，資產負債率為43.8%，低於房地產投資信託基金守則所準許的50%上限，其中佔總額93.8%的貸款到期日為2030年1月，債務期限結構穩健。

寫字樓租賃市場放緩 花園城出租率攀升

花園城的經營情況持續向好，出租率較2025年末上升2.3個百分點至98.8%，客流量及銷售額均穩步增長，估值上漲人民幣4百萬元至人民幣1,521百萬元。期內花園城租金收入為人民幣41.3百萬元，較2025年相關期間減少6.3%，因商場僅剩的空置商舖處於較次的位置，現時租金普遍低於商場平均水平，其現時租金下降至人民幣116元/平方米，並疊加業態最佳化調整帶來的階段性影響。

報告期間，整體物業組合的出租率從80.8%下降至77.6%，受科技大廈及招商局航華科貿中心大面積租約到期影響，寫字樓的平均出租率從77.0%下降至72.5%。第二季度，科技大廈受深圳市前海蛇口自貿區醫院租約大面積到期影響，出租情況一度接近空置，其後成功與多家儲備租戶簽約，帶動其出租率回升至50.7%；但因新簽約租戶租金單價較低，致使其現時租金大幅下降至人民幣71.9元/平方米，惟於2031年及之後到期的租約佔該物業月租金收入的88.4%。科技大廈二期在執行去化方案後表現良好，出租率上升了4.7個百分點至84.9%；數碼大廈出租率維持穩定在80%。

在北京寫字樓市場供應壓力下，招商局航華科貿中心期內的租金收入增長24.8%至人民幣40.2百萬元，其出租率在部分租戶租約到期後下降了7.3個百分點至86.5%，現時租金同步下降了8.2%至人民幣180.3元/平方米；然而，根據已簽署的租約，預計專案的出租率將在下個季度有所回升。新時代廣場的運營情況相對穩定，其出租率從66.1%微降至65.1%，現時租金保持穩定在人民幣141.6元/平方米。

展望未來：招商房託2.0戰略升級 重點佈局抗週期資產

2026年上半年，中國國內生產總值同比增長4.7%，商業地產市場延續結構性調整，深圳及北京寫字樓租金較2025年末進一步下行，空置率仍處高位；零售物業市場呈現明顯分化，深圳全市優質零售租金錶現相對平穩。展望下半年，兩地寫字樓市場預計持續承受供應壓力，租金下行壓力延續；零售物業則有望維持分化格局，成熟商圈、客群基礎穩固的購物中心仍具備穩定經營基礎。

招商局商業房託基金主席及非執行董事餘志良先生表示：「今年以來，招商房託持續推進2.0戰略升級，加快落實資產組合多元化發展策略。香港學生公寓專案順利投入運營，標誌著基金在拓展抗週期資產方面取得積極進展，為未來可持續發展奠定更堅實基礎。管理人將持續跟蹤市場動態，靈活調整租賃及運營策略，未來將繼續在大中華區域挖掘更多優質多元資產，重點佈局學生公寓、服務式公寓等抗週期品類，豐富資產組合、分散收入來源，爭取實現基金單位分派長期穩健增長。」

關於招商局商業房託基金 招商局商業房託基金（1503.HK）為一個以單位信託基金形式組成的香港集體投資計劃，且已根據證券及期貨條例第104條獲認可。招商局商業房託基金是由知名央企招商局蛇口工業區控股股份有限公司（001979.SZ）發起，2019年12月於香港聯交所主機板上市，是香港自2014年後，首例成功上市的房託基金，亦是首隻在香港上市的央企房託基金。招商局商業房託基金是以擁有及投資中國的優質創收商業物業為目的而成立的房地產投資信託基金，其首先專注於：(i)粵港澳大灣區（不包括兩個招商置地城市，即佛山及廣州）；及(ii)北京及上海。招商局商業房託基金由房託管理人管理，目前持有7項優質物業，5項位於深圳蛇口，1項位於首都北京，以及1項位於香港尖沙咀。房託管理人旨在向持份者提供穩定分派及長期可持續的分派增長。

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